广深写字楼的“江湖”，谁能预见下一站顶豪？

楼市内卷已成常态，写字楼市场亦是如此。

不知道大家是否有感知，近两年，企业的办公地点搬迁越来越明显，比如，“逃离”珠江新城，金融城、琶洲、万博等新兴板块企业猛增。

这还只是变化的冰山一角，实际上，无论是广州还是深圳，写字楼市场都在深度调整。

据第一太平戴维斯第三季度数据显示，广深写字楼市场在巨量供应下面临共同挑战，也呈现出明显的结构性分化。

而在这种分化格局中，总有展现韧性的“尖子生”：

一是，韧性板块，有如广州珠金琶、万博；深圳的前海、留仙洞、后海等。

二是，新兴需求主力，尤其是人工智能、跨境电商等产业正改写商办格局。

那么，在这种变局当中，广深写字楼市场企业的选址逻辑是怎样的？板块分化如何表现？市场如何消化巨量供应？写字楼下一个增长点在哪……

带着诸多疑惑，我们特邀第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事黎青山、第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文，共话广深写字楼的结构性机遇。

第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事黎青山

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文

1

对于广州写字楼目前市况，可用一个关键词来概括：结构性分化。

据第一太平戴维斯数据显示，广州写字楼市场在高压下显现出韧性。

今年第三季度，广州写字楼总存量升至764.2万平，平均空置率涨至22.9%，但季度净吸纳量显著升至7.6万平，市场问询与考察活动明显增加。

图源：第一太平戴维斯研究报告

而这种关注量上升，在黎青山看来，其实是接近年底，很多企业为明年做预算，形成季节性上升，但更深层的原因是，企业秉持“降本增效”的原则，并愿意为更好的性价比扩大选址半径。

当前企业选址逻辑已发生显著变化，目前有两大决策关键取代“核心地段”论：

一是，地段质价；

二是，产业生态

据统计，金融城和琶洲是当前市场去化主力，能承接本地企业的升级搬迁需求，尤其是承接高租金的珠江新城企业外溢。

随着琶洲的交通、商业配套成熟，已成为贸易、物流类企业的新选择，其“数字+会展+总部”的融合生态也已形成强大引力场；

金融城则凭借金融产业定位和新兴的现代化办公空间，持续吸引银行、保险总部及科韵路外溢的科技企业，如今已进入优质办公楼集中交付期，众多金融机构区域总部入驻，奠定其“金融+科技”的产业基底。

广州国际金融城实拍图

这种选址逻辑直接导致需求的板块分化，租赁需求最集中、市场繁荣度最高的区域，正是新兴板块，琶洲、金融城、万博、鱼珠等都是很多企业会考虑的选择。

据统计，新兴商务区季度净吸纳量升至8.1万平。

未来三年，广州预计有约270万平的写字楼新增供应（其中一半位于金融城），市场的消化路径已然清晰。

黎青山认为，部分供应可能因市场状况而放缓，而激烈的竞争将迫使业主方从单纯降租转向全面提升物业竞争力，包括提升管理服务、完善商业与交通配套。

巨量新增供应，其实也是吸引企业、激活交易、定义增长的关键变量，黎青山明确指出，广州写字楼市场的最大增长点将出现在国际金融城。

尽管金融城目前成熟度与配套完善度尚不及琶洲，但其新增供应，提供了琶洲、珠江新城等区域所不具备的丰富选择性和谈判空间。

此外，黎青山认为，广州租金已接近底部，未来不同板块间租金走势将进一步分化。珠江新城、琶洲和金融城等板块内部竞争将持续，但大幅普降的可能性较小。

2

与广州市场的板块轮动不同，深圳写字楼市场正经历一场供给侧洗礼。

第一太平戴维斯数据显示，2025年第三季度，深圳甲级写字楼总存量已增至1199.2万平历史高位，平均空置率攀升至31.6%，平均租金环比下降至136.7元/平/月。

图源：第一太平戴维斯研究报告

然而，在这样的高压之下，以留仙洞、前海、宝中等为代表的新兴片区，却展现出逆势而上的需求韧性和独特吸引力。

深圳企业的选址逻辑，呈现出鲜明的“产业导向”与“人才导向”特征。

罗志文在采访中指出，当前需求主力硬科技与出海企业（如大疆、安克创新及众多消费电子品牌），流向高度集中于留仙洞和前海片区。

其决策逻辑有三：

一是成本考量，这些片区租金相对于福田、后海等传统核心区更具优势；

二是产业生态，龙头企业聚集形成了人才池与强大供应链网络；

三是城市界面与员工幸福感，这些后发规划片区拥有更现代化、国际化的街区环境和商业配套，对平均年龄较低的科技人才吸引力巨大。

这些企业决策逻辑，让市场韧性较强的板块具备了“产城人融合”的先进规划基因。

罗志文分析称，前海作为新的城市中心，其吸引力得益于其世界级城市规划、交通枢纽和逐步完善的生活配套，更以“金融+科技+专业服务”的多元产业包容度吸引西门子、德州仪器等国际化企业。

前海航拍图，图源：深圳前海

而留仙洞则以战略性新兴产业定位，构建了从研发到生产的闭环生态。

面对2025年深圳写字楼或将再次突破百万平的新增供应压力，罗志文呼吁应以更长周期视角看待此轮供应高峰。

他还补充道，开发商正在通过动态调整租赁策略、提升服务水平来应对周期。

在供应过剩的迷雾中，深圳写字楼市场的未来路径又是怎样的？

罗志文认为，写字楼的增长点将高度集中于具备独特产业定位与顶级城市资源的板块，比如前海、留仙洞和后海。

3

写字楼市场的发展态势，其实也是片区价值的一个风向标。

以广州珠江新城和深圳前海为例，这些写字楼繁华板块，通过产业集聚、基础设施升级和政策引导，成功实现了区域价值的跃升。

一方面，产业集聚，是板块价值提升的核心驱动力。

广州琶洲围绕互联网产业形成集群，深圳留仙洞作为战略性新兴产业总部基地，聚焦“20+8”产业集群。这种产业集聚不仅吸引庞大的高素质就业人群，还催生完整的产业生态链。

另一方面，完善的配套设施，是支撑区域价值的关键因素。

罗志文强调，作为新城市中心的前海，城镇面貌变得越来越好，后海代表深圳最新的城镇面貌，拥有国际化形象和滨海带优势。

这些区域便捷的交通体系、优质商业配套等，对企业和人才都具有强大吸引力。

那么，写字楼集群的繁荣，又能否支撑起顶级豪宅房价呢？

答案是，写字楼繁荣在一定程度上能支撑起顶级豪宅房价。

因为，不少甲级写字楼扎堆的板块，区域规划、产业生态、配套完善度、高端人才聚集等多维度指数处于城市顶峰。

在广州，这种传导路径清晰可见。

图源：视觉中国

琶洲的人工智能与数字经济产业集聚，总部大楼林立，写字楼租金部分高达100元/㎡/月以上，直接带动了住宅、商办项目价值重估，其中就有不少顶豪与产业巨头相邻。

金融城亦是如此，这里不仅是写字楼供应主场，也是顶豪孵化地。

其核心逻辑是，金融与科技总部汇聚高净值人群，稀缺南向一线江景提供不可复制的自然禀赋，两者结合催生了强烈的顶豪需求。

在深圳，前海与后海也是观察价值传导的经典案例。

后海代表了“规划兑现的确定性”，深超总的定位、华润代运营的顶级商业（深圳湾万象城）、得天独厚的滨海景观等，共同使其成为企业总部与顶级豪宅的双重聚集地，板块内有顶豪备案价最高超35万/平。

深圳后海，图源：深圳发布

前海写字楼的繁荣建立在金融开放、科技创新等顶层设计之上，这种“国家赋予的确定性”奠定其高价值。

当前前海住宅供应较少，但也是不乏10万+豪宅。

总之，写字楼的繁荣能拔高区域价值，但这只是支撑高端住宅市场的“基本面”。

能否孕育出顶豪，还需要产业、稀缺资源、顶级城市综合配套、纯粹高端圈层等形成合力。从珠江新城到金融城，从前海、后海到崛起的宝中，无不是如此。

随着“十五五”科技驱动增长的序幕拉开，这场关于产业、空间与价值的深度博弈，才刚刚开始。

你们又是如何看的呢？评论区聊聊。返回搜狐，查看更多